不動産 一番 高値

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不動産買取に外せない	併用しないと損	最後の相見積もり

不動産は１つとして同じものはありません。

 

売主の事情も買主の事情もそれぞれ違います。ですから、「個別性が強い」といえます。

 

不動産の売り方には、「相対取引」と「入札（オークション)」とがあります。

私自身、ご相談を受ける不動産ごとに、どんな売り方が一番高値を引き出せるか、状況を見ながら臨機応変に変えるのが一番良いと思っています。「相対取引」の方がいいこともありますし、「入札方式」がいいこともあります。

 

一般的には、不動産取引は「相対取引」で進められます。売主と買主が１対１で価格を決めるシステムです。売主が「ｌ億円で売る」と価格を設定した場合、買主が「ｌ億円で買う」と意思を表示すれば、取引はそこで成立します。

 

ただ、実際の取引では、「１億円で買う」とすんなり決まらないことも多々あります。「価格交渉」が入り、買い手から「９０００万円なら買いたい」と指値が入れば、売主はそれに応じるかどうかを決めます。もしかしたら「９８００万円なら売ってもいい」と譲歩すれば、買主が「ぜひ欲しいが９５００万円が限界」と言ってくるかもしれません。そして、売主が、「９５００万円で売る」ことを承諾すれば、そこで取引が成立します。

 

お互いが歩み寄っていくという側面もあります。

売主も、交渉する相手がいなければ、そもそも売ることができません。納税や返済の期限が迫っていれば、焦りも生じます。少なくとも、交渉する相手がまったくいないより、「価格次第では買う」という買主がいるのはありがたい話です。限られた買主しかいないのであれば、この「相対取引」で歩み寄る方が、価格はさておき確実に売れるようなイメージが湧くと思います。

 

ただ、あくまで「限られた買主しかいないのであれば」という前提付です。実際、「手が上がれば、すぐに交渉しないと他が厳しい」「隣地の方が買わないと他は厳しい」「賃借人の方が買ってくれないと随分安くなってし
きせつ」「特殊性が強すぎて、他の方にはなかなか買えなし」「特殊事情をすべて理解して買ってくれる方にしか売れない」といった不動産は存在します。こういった、「限られた買主」が対象となる不動産には入札は不向きです。まずその限られたターゲットの買い手に確実に検討してもらえるように全力を注ぐ必要があります。

 

「たまたま知っている買主５人に持っていったら、買いたいと言ったのが一人だけだった」という可能性もあるわけです。「そんなバカな」と思われたかもしれませんが、よくありがちな話です。

 

ですから、売主として自分の身を守るためにも、「誰に、どれくらい営業したのか？」を見せてもらってください。本当に営業すべき相手にきちんと営業して「限られた買主しかいない」というのであれば、その限られた買主と価格交渉した方がいいかもしれません。

 

一方、しっかり営業活動をしたら、５人も１０人も「ぜひ買いたい」という買主が現れるかもしれません。もし、「１億円ならぜひ買いたい」という買主が１０人いたら、誰に売るかをどのように決めるのがいいのでしょうか。みんな「うちに売ってほしい」と叫んでいます。

 

しかし残念ながら、現実的にはそのように「１０人横並び」になる前に「先着順で決まってしまう」ことが多いことを、第２章の「おかしな慣習がまかり通る不動産の世界」でお伝えしました。ひょっとすると、売主は一番初めに「欲しい」と手が上がった買主のことしか聞いていないために、他に５人も１０人も売ってほしいと切望していた買主がいたとは夢にも思わないかもしれません。

 

このような「欲しがる買主が何人もいる」不動産については、「いくらで売るか」を売主が決めるのではなく、買主に争って決めてもらう仕組みが必要です。なぜなら、売り出し価格を売主や仲介会社が決めてしまった場合、修正ができないからです。そのため、はじめに設定した売り出し価格を基準に取引が進められることになります。

 

入札は、大きくは「紙入札」バ本場入札」「インターネット入札」の３つに分かれます。不動産の入札の場合、競売や一般的な入札で多い
「１回限りの紙入札」が主流です購入希望者は、「購入価格」や「条件」を入れた紙を封筒に入れて、提出します。時間がきたら、それぞれの封筒を開けて、落札者を決定します。基本的に１回限りの勝負です。

 

不動産の場合は「会場入札」より「紙入札」か「インターネット入札」の方が機能性は高いと考えています。

 

また、個人の小物や雑貨などは「インターネット入札」が主流です。数千円のものから数万円のものまで、活発にオークションサイトで売買されています。インターネットですから場所を問いません。全国のどこからでも入札に参加できます。ただ、相続不動産や法人の保有不動産を売却する場合などは、情報が漏えいし、拡散することを嫌う節があります。その場合、全国の誰にでも見ることができるのは問題となります。

 

不動産の場合、「１回限りの紙入札」が主流だとお伝えしました。ｌ回勝負ですから、封を開けるまで、誰が一番かわかりません。勝っているのか、負けているのか……。この「１回限りの紙入札」の長所は、競合の価格が見えないことで、「２番手を大きく突き放した価格」が入る可能性があることです。売主としては、嬉しい話です。

 

「相手の価格次第では、もう少し価格を上げる余力があったのに」という買主の「余力分の価格」を捨てることになることです。

 

「買主が一度上限を決めたら、それ以上価格が上がることはないのでは？」

 

と思われたかもしれません。しかし、実際はそんなことはありません。たとえば１億円が最低売却価格の場合において、１億２０００万円で入札して「１位１億２１００万円、２位ｌ億２０００万円」と結果発表され、「たった１００万円差で負けた。二位だった」とわかった時の気持ちを想像してみてください。それがどれほど悔しいか。１０００万円以上の差で負けたのであればまだ諦めがつきます。しかし、１００万円や２００万円なら積み上げる余力はあったかもしれません。もっといえば、本当に買えるなら、あと５００万円出しても買いたいかもしれません。

万が一、１位がキャンセルになった時に２位の価格がかなり下がってしまうことです。万が一のことは考えたくないかもしれませんが、納税や返済などの期限が迫っている場合、すぐ下に２位がいないのはやはり不安です。

 

 

 

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