不動産 売却,ポイント

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調査にあたってのポイントとなる注意点を、詳しく見ていきましょう。

 

�@地質（地盤）調査
�A地歴調査
�B境界。近隣調査

 

まず 「地質（地盤）調査」です

地質とは土地の性質のことで、土の中の性質に関しては、外から見えない部分です。掘 ってみないとわかりません。人 間でいえば、外見だけでは判断できない、いわば「性格」のようなものです。

 

「腹の中で何を考えているかわからない」と思う人には、積極的に近づきたいとはあまり思わないでしょう。深く付き合うなら、腹を割って話をして、相手をよく知ったうえで付き合いたいと思う人は多いはずです。

 

不動産も同じです。外からは見ることができない不動産の「上の中」に関して、買主が知りたいことは主に次の事柄です。

 

 

これらの内容が「把握できる状況」で価格を決める場合と、「把握できない状況」で価格を決める場合とでは、どちらが強気な価格設定をできるでしょうか。

 

「地質（地盤）調査」を詳しく見ていきたいと思います

調査方法は、主に「スウェーデン式サウンディング試験」と「ボーリング試験」の２種類があります。

 

「スウェーデン式サウンディング試験」は、地下１０ ｍ程度までを対象とした調査手法です。　一戸建て住宅を建てる前に行うことが多いです。比較的安価な費用で行えます。

 

一方「ボーリング調査」は、「地下１０ｍまで」といった制限がありません。たとえば地下２０ｍ、３０ｍ、１００ｍなど地中深い範囲まで調査することができます。マンションやビルなど高さがある建物を建てる時には、この方法で調べます。費用は掘る深さによって変わります。

 

この２つの調査は、おすすめするには明確な理由があります。２階建、３階建くらいの建物であれば、前者の「スウェーデン式サウンディング試験」で十分なケースが多いのですが、安価な割に、しっかりしたレポートが上がってきます。「費用対効果がこれほど良いものは他に無いのではないか」と思えるほど、少ない投資で大きな対価を得られる、つまり高値売却に繋がる価値のある調査です。

 

土壌汚染については、言葉は知っていても、「どんな調査をするか」までは少し想像がつきにくい

土壌汚染は、後でトラブルになる問題の中で、売主に最も高額の損害賠償が課せられる可能性があるものの１つです。

 

土壌汚染は、３段階の調査方法があります。なぜ３段階に分かれているかというと、すべて実施すると高額の費用がかかるからです。

 

そこで、まず土壌汚染の可能性を簡易に調べ、可能性があれば第２段階に進んで上の表面を調べ、そこでさらに調査が必要と判断すれば第３段階に進んで土地の中の汚染状況を調べる、というのが一般的な方法です。

これは「地歴調査」です。過去の利用法を知るため、古地図、地形図、航空写真、登記簿、地質図といった資料を参考にするのに加え、現地調査、行政調査、ヒアリング等を行います。それらから、土壌汚染の可能性を簡易調査します。 深さ約ｌｍの土壌ガスや、深さ約５０ｃｍまでの表層の重金属系やダイオキシン等、土の汚染状況を調べる調査です。 「ボーリング調査」や「地下水調査」で汚染状況を調べます。前途した地質（地盤）調査のボーリング調査とは、使う機械も方法も異なります。

 

製造工場、クリーニング店、ガソリンスタンド、病院、焼却施設等があった場所などは、土壌汚染の可能性があります。そのような場所は、たとえ費用がかかってもしっかり調査することをおすすめします。

 

また、売却する不動産にその種の施設がなくても、隣地の土壌の汚染物質が漏れていたり、地下水をたどって土壌が汚されている場合もあります。実際に、過去に私が相談を受けた土地でも、近隣の工場から地下水をたどって汚染水が所有する土地まで達していて、多額の「土壌改良費」が必要となった事例がありました。

 

これらの問題は、売った後で発覚した場合には損害賠償を請求される可能性もあります。実際、過去の判例を参照すると、売主が損害賠償に応じている事例は多いのです。

 

最も悲惨なのは、土壌汚染の可能性がある土地できちんと調査をしなかったことで、安く売ることになり、後で土壌汚が発覚してトラブルとなって裁判となり、多額の損害賠償金まで支払うことになることです。「踏んだり蹴ったり」という言葉がありますが、まさにそんな状況になるといえます。それに比べ、多少費用がかかったとしても、事前にきちんと調査をし、「見えないリスク」をゼロに近づけることで高値で売り、後でトラブルになることもない場合と比べて、どちが合理的な選択といえるかを、ぜひ一度考えてみてください。

 

�A の地歴調査についてご説明しましょう。

これは人間でいえば、「経歴」のようなものす。少し想像してほしいのですが、もしも会社の中途採用の面接官を任されたとして、「過去の経歴」を聞かなかったらどうなるでょうか。過去が見えない人を採用するのは恐いことではないでしょうか。「経歴」は重要な要素であるため、採用画接でも必ず聞かれます。

 

不動産の場合も同じです。その土地がそれまでどのような形で利用されてきたのかは、買主が知りたい情報です。問題は、かなり踏み込んで調べないと、「直近の経歴」しかわからないということです。過去の利用状況次第では、井戸や地下室、石やコンクリートの一部が埋まっているかもしれません。あるいは、過去に工場が建てられていたような場合には土壌が汚染されている恐れもあります。

 

その土地がこれまでどのように使われてきたかわかれば、それらのリスクが潜む可能性を知ることができます。そのため、地歴についても売却する前に念入りに調べ、買い手側にその情報を公開することが望ましいのです。

 

しかし、そもそも売主である不動産のオーナー自身が、その上地が過去にどのような形で利用されてきたのかを詳しく知らないことは珍しくありません。

 

とりわけ相続で受け継いだ土地を売却するような場合では、以前はどのような人が所有していたのか、所有者がどのようにその土地を利用していたのかなど、売主としては知るよしもありません。

 

たとえば、過去に池があった土地であっても、「確か、ずっと畑のはずだが……」
などと売主が誤って思い込んでいたということも起こり得るのです。

最後に�B の「境界。近隣関係」

人間でいえば「親。兄弟・親戚との関係」のようなものです。人としてお付き合いするだけなら気になりませんが、結婚となると話は別で、重要な要素となります。いくら本人との相性が良くても、親・兄弟や親戚に何か問題があったり、人間関係に問題があったりすると、悩ましい問題となります。

 

不動産も同じで、「借りる」だけなら隣地や近隣住民のことはさほど気にならないかもれません。しかし、「買う」となれば話は別です。

 

なぜなら、隣地や近隣住民との付き合いはずっと続くからです。そして、隣地境界や近住民との間にトラブルがあると、一員値で売りづらくなるので要注意です。買主は、検討している不動産にこのような近隣トラブルの可能性があれば、「安ければ買ってもいいが、わざわぎ高値を出してまで買う必要があるだろうか？」と、購入に対して後ろ向きになるものです。

 

近隣との間に後々トラブルの種になりそうな問題を抱えているのであれば、売却の前にきる限り解決しておくことをおすすめします。ここから具体的に見ていきたいと思います。

 

不動産における隣地や近隣住民とのトラブルで特に多いのは、「境界」に関するトラブルです

 

一般的には、境界を確定するために、土地家屋調査士の呼びかけのもと当事者同士が現場で立ち会って確認し合いますその上で、問題がなければ「筆界確認書」という書面に記名。押印する、というのが一般的です。

 

この境界が定まっていないと何が問題でしょうか。まず、敷地が確定できません。さらに分筆（土地をいくつかに分割すること）できません。土地を買いやすい大きさに分けて分譲することができなくなります。

 

ですから、買主の立場としては、「分筆できない可能性がある」土地を高く買うのは非常にリスクを伴うわけです。ですから、面積が大きな土地を売却する場合は、この「境界確定」が買主から求められます。

 

ただ、そう聞くと、「お互い様だし、判子なんてすぐ押してくれるだろう」と安易に考えがちです。しかし、この境界を定めるのに多大なる時間がかかることがあります。通常、３〜４カ月あればこの「境界確定」は終わりますが、６カ月、１年、さらに１年以上かかることもあります。この境界確定が終わらないと、不動産の売買の決済ができません。つまり、お金が入ってきません。　一番のポイントは、早く始めることです。相続に関していうと、理想は生前に「境界確定」を終わらせておくことです。この「境界確定」の費用分、相続財産を減らすことができます。最高税率の方であれば、５０％ォフでできることになります。さらに、相続発生後、すぐに売却することが可能になります。中には、納税資金が必要なのに１年経っても境界が定まらず、売却できなくて困っていらっしゃる方もいます。そんな思いをしなくていいわけです。

 

不動産の境界にまつわるトラブルの１つに、「越境」があります

言葉の通り、屋根や草木などが境界を越えて隣の敷地にまではみ出している状態を指します。たとえば隣地の木の枝や葉がこちらの敷地にはみ出している状態を想像して下さい。日光が入ってこない、景色が見えない、圧迫感があるなど邪魔な場合、切りたくなるのではないでしょうか。大きなハサミでバサッと切れたら、さぞすっきりしそうですが、そんことをすると訴えられる可能性があります。

 

基本的には、隣地に「切ってください」とお願いすることはできますが、勝手に切ることはできません。これが「越境がある場合のやっかいな点です。隣地の人がものわかりが良くて、「すみませんでした。すぐ撤去します」と言ってくれたらありがたいのですが、これもそんなにあっさりいかないことがあります。この「越境の解消」ができないと、買主は嫌がりますので、これも「境界確定」と同様、早めに着手して、「枝葉を切ってもらう」「隣地と覚書を結ぶ」など、事前解決を図ることが重要です。

 

次にトラブルが多いのが「私道」です

その土地の買主は接する私道の通行許可及び掘削同意（上下水道を整備するために掘削するための同意）を得るか、私道の持ち分を取得しなければ、その私道を通行することも、掘ることもできません。普通に考えたらお互い様なのだから、簡単に承諾してくれそうな気がしますが、現実はそんなに簡単ではありません。そして、買主にとっては大きな問題のため、「この同意が取れない場合、白紙解約」という特約を売買契約書に入れてほしいと要望してくることが少なくありません。

 

ある事例では、９人の私道所有者がいましたが、その接している私道の持ち分の一部を売ってほしいと交渉しました。しかし、その内の一人がどうしても首を縦に振ってくれません。他の私道所有者は、その方の顔色を窺っていました。そして、「私が持ち分の一部を売ったとわかれば、後から何を言われるかわからないので……」とその方を怖がっているという状況でした。

 

私道の持ち分を取得できなければ、９人全員から通行と掘削に関する同意を得なければなりません。このように、私道は複数の人間の「人間関係」が複雑に絡んでくるのでやっかいです。

ある事例では、４００坪ほどの土地が接している道路が私道だけでした。この土地を開発するには、その私道所有者の「同意」が必要です。そして、二人いる私道所有者のうちの一人が行方が不明でした。県内にいるのか、県外にいるのか、海外にいるのか、情報がなくわかりません。八方手を尽くして見つけ出さなければ、私道の通行許可と掘削同意を得ることはできないのです。

 

「役所にいけばわかるだろう」と思われるかもしれませんが、このような場合、隣人の所在地等に関する情報は個人情報にあたるので、教えてはくれません。したがって、隣人の探索のために、大変苦労しました。

 

結局、この事例では県外のとある病院にいるとの情報を得て、スタッフが会いに行きましたが、すでに亡くなっていました。さらに、その相続人の配偶者や子ども達が相続放棄しました。

 

よく、不動産の広告に、「○○駅８００ｍ （１０分）、○○スーパ１５００ｍ （７分）、○○クリニック６００ｍ （８分となどと記載されています。それは住宅地図を見れば一目瞭然の情報です。しかし、その情報だけで、そこに住んでどんな生活が待っているのかイメージが湧くでしょうか。物件に対する気持ちが高ぶるでしょうか。

 

もしも「住みやすさ」に関する長所や魅力について、次のような情報があればどうでしょうか。「実際に近くに住んでる人々がどこのスーパーが気に入って使っているのか、そのスーパーの何がいいのか」「どこの病院、クリニックが人気があるのか、なぜ人気があるのか」「日用品を買うにはどこの店がいいのか、車で３０分圏内だとどこの店がいいのか、なぜいいのか」「食事の店は和食、洋食、中華、麺類、それぞれどこの店がおいしいのか、安くておいしい店はどこか」子供がいてもゅっくりできる店はどこか、リピーターになれるようなおいしい店はどこか、おいしいケーキの店はどこかおいしい和菓子の店はどこか」「癒しのスポットはどこか、どこの公園がいいのか、子供を連れて行って喜ぶ人スポットはどこか」……。

 

こういった長所や魅力を「すごくいいよ」「とても住みやすいよ」と教えてもらえたら、それまでまったく興味がなかった地域でも、「住みやすくて、物価が安くて、緑があって、とてもいい所かもしれない」と興味を持つことになるかもしれません。つまり、そこに住んだ時にどんな楽しい生活が待っているのかを鮮明にイメージしやすくなります。

 

しかし、　一般的にはこのような「長所・魅力を伝える努力」をあまり行いません。時間も労力も必要なので、大変です。ですから、前述したように「○○スーパ１５００ｍ （７分と止まりの情報が開示されるに留まります。

 

それでも、長所や魅力を伝えることで得られる効果はかなり大きいのです。そのため、長所。魅力は、しっかり仲介会社にヒアリングしてもらって、レポートにまとめ、買主にしっかり伝えてほしいものです。しかし現実的に、売却依頼する仲介会社にこの作業を求めても、そこまで手間暇をかけてやってくれないかもしれません。売主の語る不動産の長所や魅力を聞いてくれてはしても、買主に伝えてくれないかもしれません。紙にまとめてくれないかもしれません。

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